Tingginya harga properti dan persyaratan ketat untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) seringkali menjadi kendala besar untuk memiliki hunian, terutama bagi kaum muda, pekerja lepas, atau mereka yang baru memulai karier. Di tengah tantangan ini, muncul alternatif menarik yang bisa menjadi jembatan menuju kepemilikan rumah yaitu skema rent to own atau RTO.
Skema ini menawarkan cara yang berbeda dalam membeli rumah. Konsep ini bukan sekedar menyewa, tetapi juga memberi penyewa pilihan atau bahkan kewajiban untuk membeli properti tersebut di kemudian hari.
Konsep ini semakin populer karena dianggap lebih fleksibel dan memungkinkan calon pembeli untuk menguji coba rumah sebelum benar-benar membelinya.
Artikel ini akan mengupas tuntas apa itu rent to own, bagaimana cara kerjanya, serta apa saja keunggulan dan kekurangan yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan memilih skema kepemilikan rumah ini.
Apa itu Rent to Own?
Secara sederhana, rent to own adalah perjanjian sewa yang di dalamnya terdapat pilihan atau perjanjian untuk membeli rumah tersebut di masa mendatang pada harga yang telah disepakati di awal kontrak. Perjanjian ini umumnya terdiri dari dua bagian utama:
1. Perjanjian Sewa (Lease Agreement)
Perjanjian ini merupakan bagian krusial dari skema RTO karena memberikan penyewa hak untuk membeli hunian pada akhir masa kontrak dengan harga yang sudah ditetapkan di awal perjanjian.
Dalam banyak kasus, sebagian dari nominal kontrak rumah per bulan yang dibayarkan oleh penyewa akan dialokasikan sebagai pengurangan terhadap harga pembelian akhir rumah.
Selain itu, penyewa biasanya juga membayar biaya di muka yang disebut biaya opsi (option fee) yang juga bisa diperhitungkan dalam harga pembelian.
2. Perjanjian Opsi Beli (Option to Purchase Agreement)
Perjanjian ini merupakan bagian krusial dari skema RTO karena memberikan penyewa hak untuk membeli hunian pada akhir masa kontrak dengan harga yang sudah ditetapkan di awal perjanjian.
Dalam banyak kasus, sebagian dari nominal kontrak rumah per bulan yang dibayarkan oleh penyewa akan dialokasikan sebagai pengurangan terhadap harga pembelian akhir rumah.
Selain itu, penyewa biasanya juga membayar biaya di muka yang disebut biaya opsi (option fee) yang juga bisa diperhitungkan dalam harga pembelian.
Bagaimana Cara Kerja Skema Rent to Own?
Proses rent to own bervariasi tergantung perjanjian spesifik antara pembeli dan penjual, namun umumnya mengikuti langkah-langkah berikut:
1. Kesepakatan Awal
Calon pembeli (penyewa) dan pemilik (penjual) menyetujui rumah yang akan disewa-beli termasuk harga pembelian yang akan berlaku di akhir masa kontrak, jangka waktu perjanjian, dan jumlah yang harus dibayarkan per bulan.
Harga pembelian biasanya ditetapkan berdasarkan nilai rumah saat perjanjian ditandatangani, kadang dengan sedikit kenaikan untuk mengantisipasi kenaikan harga pasar.
2. Pembayaran Biaya Opsi (Option Fee)
Calon pembeli membayar biaya di muka yang tidak dapat dikembalikan (non-refundable option fee). Biaya ini merupakan pembayaran atas hak eksklusif untuk membeli rumah di masa mendatang.
Jumlahnya bervariasi, bisa berupa persentase dari harga rumah atau jumlah tetap. Biaya ini seringkali akan dikreditkan sebagai bagian dari uang muka (Down Payment/DP) jika pembeli memutuskan untuk melanjutkan pembelian.
3. Pembayaran Sewa Setiap Bulan
Dalam perjanjian RTO, biasanya ada dua komponen dalam biaya bulanannya, antara lain biaya sewa rumah dan nominal yang dialokasikan sebagai komponen pengurangan untuk harga pembelian rumah.
Misalnya, jika sewa rumah umumnya Rp 5 juta, dalam skema ini, nominal yang dibayarkan bisa menjadi Rp 6,5 juta, di mana Rp 1,5 juta di antaranya akan dihitung sebagai pengurangan harga beli.
4. Masa Sewa Berjalan
Selama masa penyewaan rumah, pembeli memiliki waktu untuk memperbaiki kondisi keuangan mereka yang diperlukan untuk mengajukan KPR rumah di kemudian hari atau membelinya secara tunai.
Selain itu, selama masa sewa berjalan, tanggung jawab perawatan rumah bisa berbeda-beda tergantung perjanjian, kadang menjadi tanggung jawab penyewa, kadang pemilik.
5. Mengambil Opsi Beli (Exercising the Option)
Menjelang atau di akhir masa perjanjian RTO, calon pembeli harus memutuskan apakah akan menggunakan pilihan untuk membeli rumahnya atau tidak.
Jika ya, mereka kemudian akan mengamankan pembiayaan (biasanya melalui KPR dari bank) untuk melunasi sisa harga rumah setelah dikurangi total dari biaya opsi dan tabungan pengurangan dari bayar sewa bulanan yang sudah dijelaskan sebelumnya.
6. Jika Tidak Jadi Membeli Rumah
Jika calon pembeli memutuskan untuk tidak membeli rumah yang disewa (misalnya, karena kondisi keuangan belum siap, tidak suka propertinya, atau harga pasar turun), maka perjanjian RTO berakhir. Selain itu mereka akan kehilangan biaya-biaya yang sudah dibayarkan untuk pembelian rumah.
Keunggulan Metode Rent to Own
Skema sewa beli menawarkan beberapa keuntungan menarik bagi calon pembeli rumah, terutama bagi mereka yang belum bisa memenuhi syarat untuk beli rumah secara KPR:
- Komitmen finansial awal yang lebih ringan dibandingkan DP (Down Payment) KPR konvensional yang seringkali butuh persentase besar dari harga rumah.
- Masa sewa memberikan waktu berharga untuk meningkatkan skor kredit, melunasi utang lain, atau menabung.
- Harga rumah disepakati di awal kontrak, sehingga tidak akan berpengaruh terhadap harga pasar properti yang naik selama masa perjanjian masih berlangsung.
- Calon pembeli bisa tinggal di rumah dan merasakan langsung lingkungannya sebelum berkomitmen penuh untuk membeli, keunggulan tersebut dapat mengurangi risiko penyesalan di kemudian hari.
- Kelebihan uang sewa (rent premium) yang dibayarkan setiap bulan tidak hangus begitu saja, melainkan diakumulasikan sebagai kredit yang mengurangi harga pembelian di akhir.
- Calon pembeli tidak perlu khawatir rumah tersebut dibeli oleh orang lain selama masa perjanjian sewa beli masih berlaku.
Kekurangan Rent to Own
Meskipun menarik, program ini juga memiliki beberapa kekurangan dan risiko yang perlu diwaspadai:
- Jika calon pembeli memutuskan untuk tidak melanjutkan pembelian di akhir kontrak, biaya opsi (option fee) yang sudah dibayarkan di muka akan hangus.
- Total biaya yang harus dibayarkan perbulan cenderung lebih tinggi karena terdiri dari biaya sewa ditambah cicilan pembelian rumah dimuka.
- Jika tidak jadi membeli rumah di akhir kontrak, semua kelebihan pembayaran yang telah dikreditkan ke harga beli juga akan hangus.
- Harga rumah yang disepakati diawal sesuai perjanjian juga bisa berpotensi merugikan apabila harga pasar properti justru turun.
- Penyewa dalam skema RTO mungkin bertanggung jawab atas perawatan dan perbaikan selama masa rumah itu ditempati sesuai kontrak, yang mana hal ini biasanya menjadi tanggung jawab pemilik dalam sewa biasa.
- Skema RTO belum seumum KPR di Indonesia, sehingga mungkin butuh usaha lebih keras untuk menemukan properti yang ditawarkan dengan skema ini dari developer atau individu yang terpercaya.
Konsep RTO merupakan alternatif menarik bagi mereka yang bercita-cinta memiliki rumah namun belum siap dengan komitmen finansial atau persyaratan KPR pada umumnya.
Program ini menawarkan jembatan berupa masa transisi yang memungkinkan kita menempati rumah sambil mempersiapkan diri secara finansial untuk pembelian akhir.
Namun, penting untuk memahami bahwa RTO juga memiliki risiko, terutama terkait biaya yang hangus jika pembelian rumah tidak jadi dilakukan, serta potensi biaya sewa bulanan yang lebih tinggi.
Sebelum memutuskan untuk mengambil skema ini, lakukan riset mendalam, pahami setiap klausul dalam perjanjian, dan jika perlu, konsultasikan dengan ahli keuangan atau hukum properti.
Dengan pemahaman yang komprehensif tentang cara kerja, keunggulan, dan kekurangan RTO, kita bisa membuat keputusan yang paling tepat untuk masa depan kepemilikan rumah impian.
No responses yet